商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的闡述是如何的呢?

CMBS的結(jié)構(gòu)通常體現(xiàn)為多個信貸分檔(英語：Tranche，一譯分級。為了與信用評級相區(qū)分，此處采用“分檔”的譯法)，這一點跟擔(dān)保抵押貸款債務(wù)類似，卻與典型的住宅地產(chǎn)“過手證券”有所不同。商業(yè)地產(chǎn)貸款證券化的典型形式是房地產(chǎn)抵押貸款投渠道信托(英語：Real Estate Mortgage Investment Conduit，REMIC);相應(yīng)賦稅法律規(guī)定，這樣的信托可以以過手機構(gòu)的形式出現(xiàn)，并不需要在信托的層面上履行稅務(wù)責(zé)任。

相比其它的住房抵押貸款支持證券(MBS)而言，許多美國的CMBS要承擔(dān)較少的提前償付風(fēng)險;這是由商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的結(jié)構(gòu)決定的。商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款通常要包含“閉鎖期條款”;而在閉鎖期過后，仍可有諸如廢止條款(defeasance)、收益維護條款(yield maintenance)，以及提前償付罰金(prepayment penalties)等等內(nèi)容，以保護證券持有人。歐洲的CMBS對提前償付風(fēng)險的規(guī)避保護則一般沒有這么多。債券的利息可能基于固定利率，亦可為浮動利率(如在LIBOR或EURIBOR的基礎(chǔ)上增加一定息差)。

商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券的組成的內(nèi)容是什么?

商業(yè)地產(chǎn)初級貸款大致可以分為兩類：證券化貸款(即“CMBS”貸款)和投貸款(portfolio loan)。投貸款由貸款人發(fā)出，并一直在其資產(chǎn)負(fù)債表上體現(xiàn)，直至貸款到期。

在一筆CMBS交易當(dāng)中，許多單筆貸款被共同注入一個按揭池中。這些貸款的金額不同、涉及地產(chǎn)種類不同，地產(chǎn)區(qū)位也不同。而這個按揭池則被轉(zhuǎn)至信托處，由信托發(fā)行若干收益、久期和償付優(yōu)先級都不相同的證券。受到廣泛認(rèn)可的信用評級機構(gòu)會對這些證券逐一定級，從可投級別(AAA/Aaa級至BBB-/Baa3級)到非可投級別(BB+/Ba1到B-/B3級);而所有從屬于更低級別的證券產(chǎn)品則一概被標(biāo)識為“未評定級(unrated class)”。

投者根據(jù)他們各自可以接受的不同信用風(fēng)險、收益，以及久期，來確定要購買何種CMBS證券。每個月，投者都會收到按揭池產(chǎn)生的利息。利息最先付給持有最高級別證券的投者;將這一級別累積應(yīng)付的所有利息支付完畢后，再繼續(xù)支付給持有次高級別證券的投者，以此類推。抵押貸款每期所收到的本金也按照此原則支付給投者。

這種從高到低逐級償付的結(jié)構(gòu)一般被稱為“瀑布結(jié)構(gòu)(waterfall)”。如果借款人在償付時出現(xiàn)了資金短缺，或者貸款抵押品被清算之后不足以償付相應(yīng)的所有級別證券產(chǎn)品，處于最下級的投者會首當(dāng)其沖承擔(dān)損失，而如果仍有更進一步的損失，則由次低級別的投者承擔(dān)，然后按照定級的反向順序逐級上溯。

證券化的商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的典型結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)抵押貸款投渠道信托(英語：Real Estate Mortgage Investment Conduit，REMIC)。相應(yīng)賦稅法律規(guī)定，這樣的信托可以以過手機構(gòu)的形式出現(xiàn)，并不需要在信托的層面上履行稅務(wù)責(zé)任。它們有“不為此類經(jīng)營活動承擔(dān)納稅義務(wù)”這樣一個前提，而CMBS交易的建構(gòu)與定價正是在這個假定前提下進行的。因此，遵循REMIC的相關(guān)法律至關(guān)重要。CMBS是商業(yè)抵押貸款借貸中一種吸引人的資金來源，這是因為，由若干貸款構(gòu)建按揭池、并由按揭池支撐的證券價值通常要高于這些貸款的價值總和。CMBS有更好的流動、結(jié)構(gòu)更優(yōu)良，因而將更為廣泛的投者吸引到了商業(yè)抵押貸款市場。這樣一種價值創(chuàng)造的效應(yīng)使得擬證券化的貸款定價更高，進而使得借款人得益。