聯(lián)合國人類住區(qū)規(guī)劃署最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，撒哈拉以南非洲有2.3億人生活在貧民窟，約占非洲大陸城市總人口的一半。新增人口考驗著非洲城市承載力，質(zhì)量尚可、適合大眾收入水平的住房極度短缺。住房短缺問題正在考驗非洲各國。

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聯(lián)合國的可持續(xù)發(fā)展目標之一是到2030年完成貧民窟改造，讓大眾能住進合適的房子。要實現(xiàn)該目標，非洲需要在接下來的7年內(nèi)建造數(shù)億套住房，難度不言而喻。

關于住房危機的主要成因，業(yè)內(nèi)人士傾向于認為當前非洲房地產(chǎn)領域融資難問題限制了房屋供給。

有專家認為，首要問題是非洲抵押貸款市場嚴重不發(fā)達。根據(jù)非洲經(jīng)濟適用房融資中心(CAHF)今年發(fā)布的《非洲住房融資年鑒》，絕大多數(shù)非洲國家的抵押貸款價值不到GDP的3%，相比之下，幾乎所有發(fā)達市場都遠遠超過GDP的50%。

融資難的另一個原因是國際資本對非洲房地產(chǎn)行業(yè)的關注度不足。CAHF執(zhí)行主任凱西亞·魯斯特感嘆道，“每個人都很關注基礎設施，但卻沒有人談論住房”。英國國際投資(BII)約翰內(nèi)斯堡辦事處負責人蒂蒂·庫赫拉塞—馬塞科日前表示，開發(fā)商和投資者對于投資非洲房地產(chǎn)領域的興趣有限，但人口增長將加速非洲城市化，推升居民對更實惠、更可持續(xù)且更安全住房的需求，這為投資者提供了受益的機會。

大規(guī)模融資離不開金融界政策支持，但金融政策扶持也需要可靠信譽作后盾，這是非洲政府改善普通大眾住房頑癥的又一大困擾。近期，肯尼亞一家房地產(chǎn)開發(fā)商的執(zhí)行董事杰森·霍西表示，“我們的行業(yè)聲譽不良，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常難以償還貸款”。根據(jù)肯尼亞中央銀行的數(shù)據(jù)，2023年3月，肯尼亞建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的不良貸款率分別為24%和18%。

除融資外，BII技術和電信主管阿比納夫·辛哈強調(diào)，應及時關注并妥善解決需求端存在的問題，“供需兩端都存在挑戰(zhàn)，想解決需求端的問題，首先要提高收入水平，同時降低抵押貸款的利率”。BII在南非某經(jīng)濟適用房平臺上投資了3600萬美元，旨在開發(fā)迎合該國中低收入家庭購房需求的項目。杰森·霍西則認為，非洲各國居民總體上缺乏儲蓄，這一問題并非靠單純的利率舉措可以解決。

一些非洲國家政府正在推動建設保障性住房。疫情期間，塞內(nèi)加爾政府制定了振興經(jīng)濟的有力舉措，推出“10萬套住房建設”計劃，近來市場房屋供給明顯提高，為老百姓實現(xiàn)住房夢辦了實事。

在傳統(tǒng)建房模式之外，長期的融資困難讓越來越多的公司開始轉向嘗試創(chuàng)新建筑方法和應用非常規(guī)建筑材料，這些有別于傳統(tǒng)的模式更為高效且綠色，開發(fā)商和技術人員希望以此來吸引更多投資，不斷擴大市場規(guī)模，跟上非洲大陸城市人口快速增長的步伐。

隨著環(huán)保理念深入人心，非常規(guī)建筑材料正在走進人們的視野。國際能源署本年度發(fā)布的《二氧化碳排放》報告顯示，全球范圍內(nèi)制造混凝土和鋼鐵等建筑材料產(chǎn)生的二氧化碳排放量占排放總量的11%。相比之下，木制建筑則不會導致如此巨量的碳排放，“樹木生長時從大氣中吸收二氧化碳并儲存起來，在加工過程中不會將其釋放”。荷蘭工程師沃爾夫·比爾倫斯說。

當然，解決住房危機的答案絕不是大量伐木，畢竟樹木是遏制二氧化碳的綠色屏障。一家烏干達房屋建造公司正在探索從可持續(xù)渠道獲取木材，該公司在其車間生產(chǎn)房屋組件，后運至宅基地現(xiàn)場組裝，這種做法效率更高且節(jié)約木材。“我們有一個大膽的宏偉目標——到2030年建造100萬套房屋。”公司負責人預測，盡管目前僅建造了幾幢房屋，但木結構房屋在烏干達等國家終會打開市場。未來，公司還計劃將技術轉讓給合作伙伴，從而擴大木屋的設計和生產(chǎn)。

新技術正被不斷普及。2021年6月，世界上第一所使用3D打印技術建造的學校誕生在馬拉維中部的卡隆加村，得益于計算機精確且快速的運算與控制能力，施工全程僅僅耗時18個小時。項目實施方——14Trees公司的總經(jīng)理弗朗索瓦·佩羅認為，依賴驚人的速度，3D打印技術在解決非洲住房和其他重要設施短缺方面可以發(fā)揮關鍵作用。該公司研究結果顯示，3D打印技術的建造速度是傳統(tǒng)建造技術的7倍。便宜是3D打印的另一大優(yōu)勢。佩羅表示，現(xiàn)在，14Trees公司使用本地建造團隊和建筑材料，建筑成本相較于傳統(tǒng)方法便宜了20%。

該公司最近推出了新款打印機，設備框架輕巧，易于運輸和組裝，同時使用激光系統(tǒng)實現(xiàn)更精確的品控，預計將成為后續(xù)建造工作的主力。

木屋和3D打印房屋的建造者認為，這些“新秀”將在非洲房地產(chǎn)市場中大放異彩，其關鍵原因之一是金融機構可能更愿意為這類房屋提供貸款。佩羅說，3D打印可以實現(xiàn)的質(zhì)量保證有助于向銀行證明：他們的投資是安全且可持續(xù)的。與此同時，世界銀行等國際金融機構和一些私營金融公司對綠色低碳的住房很感興趣，他們更傾向于為上述住房的開發(fā)商提供融資。